Подтверждение пролонгации договора

Подтверждение пролонгации договора — Правовая помощь гражданам

Подтверждение пролонгации договора

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 653-60-72 Доб. 355
  • Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 525

Опытный секретарь не только предупредит руководителя об окончании срока действия контракта с партнерами, но и предложит варианты его продления. В статье рассматриваются все формы пролонгации договоров и особенности их оформления.

Одной из задач секретаря является предупреждение руководителя об окончания сроков действия договоров с контрагентами. Договор необходимо перезаключить или продлить срок его действия, если к моменту окончания срока прежнего соглашения стороны решают продолжить сотрудничество.

В реальной жизни участники гражданских отношений часто забывают продлить контракт.

Согласно ст. Согласно ч.

Практика пролонгации взаимовыгодных сделок широко распространена и особенно актуальна в отношении длящихся договоров аренды, организации перевозок и т.

Следовательно, порядок заключения допсоглашения идентичен порядку заключения самого договора, если только в нем самом не предусмотрено иное. Подробнее об оферте и ее видах можно узнать из нашей тематической статьи.

На практике бывают случаи, когда акцепт либо отправляется вовремя, но фактически доходит до оферента с опозданием, либо отправляется уже после истечения предусмотренного срока.

Письмо о продлении срока действия договора

Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового договора.

Один из вариантов формулирования срока — заключение договора на определенный период с возможностью пролонгации. Настоящий Договор действует по 31 декабря года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора.

Подобные положения имеют очевидное практическое значение: в случае, если контрагенты намерены продолжать взаимоотношения в рамках договора, не имеют претензий друг к другу и желания изменить какие-либо положения соглашения, оговорка о возможности пролонгации договора позволяют сторонам избежать подписания дополнительных повторных соглашений что, в зависимости от организации внутреннего документооборота в каждой конкретной компании может быть сопряжено с необходимостью получать дополнительные согласования и проч.

Однако на практике оказывается, что единообразное понимание того, как именно должны трактоваться положения о пролонгации действия соглашения, отсутствуют, а ГК РФ напрямую о пролонгации ничего не говорит. Подобная позиция обосновывается положениями ст.

В данном случае логика следующая: если стороны предусмотрели, что соглашение автоматически продлевает свое действие на условиях, полностью идентичных изначальному соглашению, то и положение о возможности пролонгации также полностью и идентично воспроизводится в обновленном договоре, а значит, в будущем может быть использовано повторно неограниченное количество раз.

Но разница оказывается вполне ощутимой, когда возникают реальные споры и разногласия. Весь год стороны мирно взаимодействовали, поставщик поставлял, покупатель платил. Договор продлился на год, вопросов не возникло.

К концу года ни одна из сторон также никаких телодвижений по расторжению договорных отношений не производит.

Но, например, поставщик думает, что договор автоматически продлен на год, а покупатель — что договор сам собой кончился 31 декабря года, т.

Поставщик поставляет в м, а покупатель не платит со ссылкой на отсутствие договора. Или, еще лучше, покупатель вначале платит, а потом, где-то среди года вспоминает, что договор-то того, кончился, и платить перестает.

Другой аспект — в каком именно виде продлевается договор, если такое продление происходит. Здесь показательна аренда.

В ГК РФ есть специальные положение о преимущественном праве арендатора на продление с ним договора статья При этом условия договора включая, наверное, самое чувствительное — размер арендной платы могут быть — по соглашению сторон — изменены.

А если в договоре предусмотреть возможность пролонгации? Спасет ли это от действия указанной статьи ГК и возможности арендодателя предложить новую ставку? А если посмотреть на ситуацию с другой стороны: аренда недвижимости на 11 месяцев с возможностью пролонгации на год — требует она регистрации или нет совокупный срок аренды-то будет больше года? Из этого сделан вывод, что регистрировать такой договор не требуется. Истец арендатор обратился к ответчику с иском о признании договора аренды от года, заключенного между сторонами, действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26 января года.

Основанием для иска послужил пункт, в котором стороны согласовали. По мнению арендатора, включение такого пункта в договор означало, что стороны сразу договорились о летней аренде в случае, если стороны исправно исполняют свои обязательства.

АС Москвы иск сперва удовлетворил. А вот судьи кассационной инстанции посмотрели на дело совсем с ayдругого ракурса и решения нижестоящих отменили с концами. Пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

Между тем, условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. Следовательно, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции в обоснование своих размышлений сослался на уже цитированный выше пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС о том, что после истечения срока первого договора при условии о продлении отношения регулируются новым.

В приведенном мною примере ответчик-арендодатель в принципе был и не против заключить новый договор с истцом. Просто его не устраивали старые условия, он предложил новую арендную ставку, которая, в свою очередь, не устроила истца.

Написанного выше, надеюсь, достаточно для подтверждения тезиса о том, что пролонгация пролонгации — рознь, и подобное условие может обернуться против составителя договора.

Вариантом преодоления двойственного толкования условий о продолжении срока действия соглашения является более конкретное указание в тексте договора на условия и порядок пролонгации соглашения.

Так, в случае если воля сторон направлена на установление возможности однократного продления, возможно использование формулировок, прямо указывающих на однократность:.

В качестве уточняющей формулировки в случае, когда контрагенты нацелены на сохранение стабильности договорных отношений в течении неограниченного количества периодов, возможны формулировки:.

В противном случае имеет смысл перестраховаться и формулировать сроки конкретно — указанием на период времени или дату. Спасибо, интересный материал.

Я как правило пишу » Главное чтобы эта формулировка полностью устраивала обе стороны договора, и было понятно все истолкованно и написанно.

Золотые слова! Опыт показывает, что на словах многие вещи проговаривать надо по 25 раз, кроме того, чтоб писать на бумаге.

А то все читают одно и то же, но сильно по-своему. Мне кажется, ВАСу в той конкретной ситуации, которая описана в инф.

Так что либо ее придумывать, либо подписывать новый на всякий случай, чтоб уж точно , либо надеяться на авось и помнить о существовании п. Дело в том, что бизнес центры, как правило, сдают помещения в субаренду. В этой связи вопрос.

Возможно ли заключить новый краткосрочный договор аренды передним числом и показать банку договоры, например, от Формально, я не вижу преград.

Только я бы сказала, что это должен быть не договор передним числом от Подлежит регистрации. А через предварительный тогда? Нельзя ничего подписать «завтра». Господа и дамы! Помогите, пожалуйста, разобраться.

Бухгалтер передала договор. Дата договора В тексте, договор вступает в силу с момента подписания и дейстует до Нет, это не опечатка, именно Говорю, что это бред какой-то.

Меня убеждают, что если авто пполонгация, то можно не переделывать срок.

Сообщение от Екатерина Легкобытова. Посты Договоры.

Настоящий Договор действует по 31 декабря года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора Подобные положения имеют очевидное практическое значение: в случае, если контрагенты намерены продолжать взаимоотношения в рамках договора, не имеют претензий друг к другу и желания изменить какие-либо положения соглашения, оговорка о возможности пролонгации договора позволяют сторонам избежать подписания дополнительных повторных соглашений что, в зависимости от организации внутреннего документооборота в каждой конкретной компании может быть сопряжено с необходимостью получать дополнительные согласования и проч.

Добавить в закладки. .

Возможно ли взыскать с него убытки? Факсимиле: где и когда использовать можно, а где — лучше взять в руки ручку Без меня меня судили: анализ Постановления АС Центрального округа Когда обеспечительные меры в арбитраже оборачиваются против их инициатора Обзор судебной практики по регистрационным спорам: концентрированный пересказ Где эта улица, где этот дом… — это еще не вся информация, которую хочет видеть ФНС в заявлении Судебная практика по искам об исключении участника из ООО.

Источник: https://festivalbanquetcentre.com/trudovoe-pravo/podtverzhdenie-prolongatsii-dogovora.php

Дополнительные соглашения на пролонгацию по истечении срока договора аренды

Подтверждение пролонгации договора
Как арендатору продлить договор аренды, как исполняются обязательства, возникшие во время действия договора, имеет ли юридическую силу договор с пролонгацией сроком более 3 лет проконсультирует статья.

Вопрос: Если договор аренды нежилого помещения заключен в 2013 году сроком на один год, в условиях указано что договор с пролонгацией.

Имеет ли юридическую силу договор с пролонгацией, если он заключен более 3х лет назад? Нужно ли подписывать дополнительные соглашения на пролонгацию по истечении срока договора?

Ответ: Да, имеет.

Согласно ст.421 ГК РФ стороны вправе определять условия договора самостоятельно в т.ч. условия о продлении действия договора.

Что касается подписания дополнительного соглашения, то его подписывать необязательно, так как договор уже предусматривает его продление.

Однако, если стороны желают дополнить, изменить условия договора или подтвердить, что договор действует тот же срок, на тех же условиях, то дополнительное соглашение можно подписать.

Это в том числе позволит избежать в будущем возможных споров и претензий между сторонами.

Также имейте ввиду, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 и п.

 2 ст. 610 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ

«Статья 407. Основания прекращения обязательств

1. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.17759
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.54П. 1 ст. 426 ГК РФП. 2 ст. 846 ГК РФ

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.1673

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.6702

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

16188
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.250

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Как арендатору продлить договор аренды

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового соглашения. Для этого ему достаточно письменно уведомить арендодателя о желании продолжить договорные отношения.

Такое уведомление нужно представить в срок, указанный в договоре аренды. Если такой срок не оговорен, то письменное уведомление нужно отправить арендодателю до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон (в т. ч.

 размер арендной платы).

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:

 или потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;

 или потребовать только возмещения таких убытков.

Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и пунктами 31 и 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из рекомендации «Как заключить договор аренды»

Стороны продолжают отношения без пролонгации договора

Чем это чревато и как защититься

Отношения за рамками срока договора могут иметь негативные последствия для каждой из сторон.

Сделка

В договорах длящегося характера (например, поставки, комиссии, оказания консультационных услуг) обычно указывают конкретный срок действия или называют дату окончания.

Но часто бывает так, что после окончания срока договора стороны продолжают по нему работать, не заключая никаких соглашений о пролонгации. Причины могут быть разными: от банальной забывчивости до умысла.

В любом случае отношения за рамками срока договора могут иметь негативные последствия для каждой из сторон.

Риски

Условие об автоматическом продлении договора, если ни одна из сторон не заявила о его прекращении, предусмотрено законодательством только для договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В договорахдругих видов это условие работает, только если об этом сказано в самом договоре.

Поэтому при отсутствии такого условия отношения сторон за пределами срока договора являются внедоговорными. Фактическое исполнение за рамками договора можно расценить как самостоятельную, не связанную с договором, сделку.

Или как неосновательное обогащение одной из сторон, если она приняла исполнение, но не заплатила контрагенту (ст. 1102 ГК РФ).

Условия договора не действуют. К внедоговорным отношениям нельзя применить те условия исполнения обязательств, которые стороны установили в утратившем силу договоре (о размере оплаты, сроках исполнения, ответственности сторон и т. д.).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. За рамками срока действия договора поставки поставщик отгрузил новую партию продукции, а покупатель ее принял. В счете на оплату этой продукции поставщик указал цену, существенно превышающую ту, по которой он раньше отгружал аналогичную продукцию по договору.

Покупатель сначала оплатил счет, а потом, заметив расхождение в цене, потребовал вернуть переплату. Суд отказал в иске, потому что стороны не заключали соглашение о продлении срока договора и ни одна из них письменно даже не заявляла о таком намерении.

Следовательно, договорпоставки прекратил свое действие, а поставка за рамками его срока является самостоятельной сделкой, несмотря на то, что в счете на оплату продукции поставщик сослался на тот самый договор. Поскольку договор уже не действовал, поставщик вправе был установить любую цену за отгруженную продукцию.

Покупатель фактически акцептовал предложенную цену, приняв товар и оплатив счет, поэтому оснований для отказа от этой цены у него не было (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.01 по делу № А12-9523/00-С14).

Отказ принять исполненное по договору. Из-за того что поставка, выполнение работ или оказание услуг происходят за рамками договора, контрагент может отказаться принимать и оплачивать исполненное. Он не связан договорной обязанностью принять товар (результат работы), а значит, не обязан платить за него.

Причем для стороны-исполнителя оказание услуг и выполнение работ вне договора более рискованно по сравнению с поставкой. Если покупатель примет товар, то факт поставки можно доказать товарными накладными и взыскать оплату как по разовой сделке.

Что касается работ, то для взыскания оплаты исполнителю нужно доказать не только факт выполнения работ, но и принятия результата заказчиком (п. 8 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Если контрагент не подпишет акт, то взыскать оплату по одностороннему акту можно, только если суд не признает обоснованными мотивы отказа заказчика от подписания акта (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Случается, что контрагент отказывается подписывать акт по работам, выполненным без договора, ссылаясь на то, что подрядчик якобы выполнил их самовольно и они не имеют для контрагента никакой потребительской ценности (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.11.08 № Ф04-7029/2008(15978-А75-11)). Исполнителю очень непросто доказать обратное.

Для взыскания оплаты за услуги, оказанные за рамками договора и без его пролонгации, компании-исполнителю необходимо доказать факт потребления услуг заказчиком (п. 1 ст. 779, п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Потребление некоторых видов услуг (например, консультационных) фактически невозможно подтвердить ничем кроме двустороннего акта.

Поэтому если заказчик отказывается подписать такой акт и других доказательств оказания услуг нет, то взыскать оплату не получится (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.10.07 по делу № Ф09-8500/07-С5).

Меры предосторожности

Избежать негативных последствий можно с помощью правильной пролонгации договора.

Договорное условие о пролонгации. Если еще при заключении договора предполагается, что стороны продолжат отношения и после окончания первоначального срока договора, то лучше всего закрепить в договоре особое условие на этот счет.

Можно написать, что при отсутствии возражений любой из сторон, оформленных в письменной форме и отправленных другой стороне до окончания срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок (например, на год). Это условие позволит пролонгировать договор автоматически, не прибегая к дополнительным соглашениям о продлении его срока.

В то же время для отказа от продления договора, если отношения с контрагентом не устроят компанию, будет достаточно заявления одной стороны.

Соглашение сторон. Если договор уже действует и вышеуказанного условия в нем нет, а срок подходит к концу, то самый безопасный вариант – подписать двустороннее соглашение о продлении срока или хотя бы просто обменяться с контрагентом письмами на этот счет. Пролонгация договора – это изменение его условия о сроке.

По общему правилу (если иное не указано в самом договоре) любое изменение должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Письменная форма считается соблюденной, если есть письмо-оферта об изменении срока договора и письмо-акцепт (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Конечно, если в самом договоре не сказано, что любые изменения и дополнения его условий возможны только путем подписания двустороннего соглашения в виде единого документа.

Для пролонгации может быть достаточно и письма-оферты от одной из сторон, если вторая совершит конклюдентные действия, свидетельствующие о согласии продлить срок договора (п. 1 ст. 160, п. 3 ст. 434 ГК РФ).

Например, поставщик отправил письмо с предложением продлить срок договора, а после этого отгрузил товар, который покупатель принял. В таком случае договор считается продленным(постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.

08.04 по делу № Ф04-6220/2004(А45-4170-30)).*

Конклюдентные действия без письменного соглашения.

 Если писем с предложением про-длить договор не было, но стороны продолжают по нему работать, то необходимо как можно чаще подписывать акты приема-передачи исполненного по договору и акты сверки взаиморасчетов. В случае спора это хотя бы поможет подтвердить факт совершения самостоятельной сделки, пусть и внедоговора, и в случае спора взыскать оплату.

В счетах и платежных поручениях при этом стоит ссылаться на номер и дату договора.

Есть шанс, что все это в совокупности в случае спора убедит суд в том, что стороны своими взаимными конклюдентными действиями продлили срок договора при отсутствии оферты, поэтому к отношениям сторон применяются положения договора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.05.

07 по делу № Ф03-А04/07-1/907). Но на самом деле этот шанс очень невелик. Дело в том, что заключение письменного соглашения путем совершения конклюдентных действий, согласно Гражданскому кодексу, все-таки предполагает наличие оферты (п. 3 ст. 434 ГК РФ).

Есть примеры, когда суды приходили к выводу о том, что при отсутствии письма одной стороны с предложением продлить договор вообще нельзя говорить о конклюдентных действиях другой стороны, свидетельствующих о согласии продлить договор (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.04.07 по делу № А55-7613/2006-53).

Срок договора истек. Как исполняются обязательства, возникшие во время действия договора

От продолжения длящихся обязательств за рамками срока договора отличаются случаи, когда сторона исполняет обязательство, возникшее еще в период действия договора, но не исполненное на момент окончания срока договора. Например, за товар, поставленный в период действия договора, покупатель платит уже после окончания срока договора.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/251437-dopolnitelnye-soglasheniya-na-prolongatsiyu-po-istechenii-sroka-dogovora-arendy

Нюансы автоматического продления срока действия договора аренды — PRAVO.UA

Подтверждение пролонгации договора

В договорных отношениях, касающихся аренды нежилых помещений, нередко встречаются случаи, когда возникает необходимость пролонгации такого договора. В договорах применяется пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию договора.

Тем не менее много споров возникает по поводу так называемого «срабатывания» нормы закона, содержащего автоматическую пролонгацию.

При определенных обстоятельствах в соответствии с действующим законодательством договор следует считать автоматически пролонгированным, но одна из сторон может быть против такого продления срока действия договора и поэтому вынуждена обращаться в суд.

Что же такое «пролонгация договора»? В переводе с английского «prolong» означает «продолжать дальше, тянуть». Таким образом, под «продлением» договора надо понимать увеличение срока его действия.

Если, например, в договоре установлен срок его действия 11 месяцев, а в дополнительном соглашении к нему стороны решили продлить, или пролонгировать, договор еще на такой же срок, то общий срок действия договора будет представлять суммарный срок по самому договору и дополнительным соглашениям к нему.

Действующее законодательство Украины не содержит такого понятия как пролонгация договора.

Хозяйственный кодекс Украины (ХК) содержит норму, которая опосредованно регулирует вопрос пролонгации договора аренды: согласно части 4 статьи 291, правовые последствия прекращения договора аренды определяются в соответствии с условиями регулирования договора найма Гражданским кодексом Украины (ГК).

В соответствии со статьей 764 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

Часть 2 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» содержит аналогичную ГК норму о том, что, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца по истечении срока действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. В случае если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, нормы этого Закона в соответствии с его частью 4 статьи 1 регулируют арендные правоотношения относительно других форм собственности.

Таким образом, исходя из изложенного, а также существующей судебной практики, понятия «пролонгация», «продление» и «возобновление» в контексте определения временных границ действия договора являются синонимами.

Рассмотрим теперь ситуации, с которыми связаны трудности применения норм, регламентирующих автоматическое возобновление срока действия договора аренды.

На практике указанные выше нормы иногда толкуются следующим образом: если до даты окончания срока действия договора аренды имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Но, проанализировав практику применения действующих нормативно-правовых актов судами Украины, придем к выводу, что такая позиция не является верной и может навредить вашему предприятию, и вот почему.

По мнению многих судей, единственно правильный подход к рассмат­риваемому вопросу заключается в том, что арендодатель должен предупредить арендатора о несогласии с дальнейшим пользованием последним объектом аренды на протяжении одного месяца по истечении срока договора аренды, а не до его истечения.

Следовательно, в соответствии с такой позицией, если арендодатель предоставил сообщение с возражениями против дальнейшего возобновления договора аренды до даты окончания такого договора, а после этой даты никаких возражений со стороны арендодателя не поступало, то такой договор аренды надо считать возобновленным на новый срок. Такое решение обосновывалось судом статьей 43 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (ХПК) и «правильным применением статей 17, 26 Закона об аренде» (постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 15 ноября 2005 года по делу № 1/135-20/51, постановление ВХСУ от 20 апреля 2004 года).

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, рассматривая дело по спору о прекращении договора аренды, руководствуясь статьей 764 ГК, статьей 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», частью 4 статьи 291 ХК, исходила из того, что по истечении срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который данный договор заключался, при условии, что против этого не возражает арендодатель. При этом возражения должны быть высказаны им на протяжении одного месяца по истечении срока договора. Таким образом, по мнению суда, если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца по истечении этого срока имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается (постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 28 февраля 2006 года).

Следует также отметить, что статья 764 ГК, определяя порядок автоматического возобновления договора аренды, не содержит формулировки «если иное не предусмотрено законом или договором».

То есть в данной статье ГК отсутствует прямая ссылка на то, что отношения, на которые распространяется действие этой нормы, могут быть урегулированы иным образом (например, в договорном порядке).

Тем не менее в соответствии с частью 3 статьи 6 ГК стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению.

Стороны в договоре не могут отступить от положений актов гражданского законодательства только в том случае, если в них прямо указано об этом, а также в случае обязательности для сторон положений актов гражданского законодательства, которая вытекает из их содержания или из сути отношений между сторонами.

Поэтому лучше себя подстраховать при первоначальном заключении договора аренды, в который целесообразно включить пункты, регулирующие отношения между сторонами после прекращения договора аренды, дабы потом избежать расходов, связанных с судебными процессами. Подтверждением данного вывода может служить следующий пример из судебной практики.

В деле о выселении в связи с окончанием срока действия договора и безосновательным занятием помещения арендатором ВХСУ в кассационной инстанции изложил следующую правовую позицию.

Рассмотрев материалы дела, ВХСУ принял во внимание содержание договора аренды, который четко урегулировал отношения между сторонами после прекращения срока действия договора, и пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения является прекращенным, а ответчик обязан освободить занимаемое помещение (постановление ВХСУ от 19 июля 2007 года по делу № 2-21/18234-2006).

Суд аргументировал принятое решение тем, что в соответствии со статьей 763 ГК договор найма заключается на срок, установленный договором.

Согласно части 1 статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», в случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора, он обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды.

Часть 1 статьи 785 ГК тоже устанавливает обязанность нанимателя в случае прекращения договора найма немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

В случае если автоматическая пролонгация договора не может быть применена, не следует оставлять без внимания часть 1 статьи 777 ГК, в соответствии с которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.

В процессе рассмотрения дел, касающихся принудительного выселения арендаторов и признания договоров аренды прекращенными, суды часто аргументируют автоматическую пролонгацию договора аренды фактом выставления арендодателем счетов в уплату за арендованное помещение и оплатой их арендатором.

Как подтверждает судебная практика по кассационной инстанции, факт внесения арендной платы не может свидетельствовать о продлении арендных правоотношений. Это лишь плата за пользование имуществом, но никак не конклюдентные действия, направленные на продолжение правоотношений.

В соответствии с условиями договора имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи, а поскольку ответчик по акту приема-передачи помещение не вернул, а пользование имуществом носит оплатный характер, то оплата выставленных истцом счетов является обязанностью ответчика и не свидетельствует о продле­нии срока действия договора.

Важно учитывать также порядок отправления сообщения о непродлении договора. Встречаются случаи, когда суд признает сообщение непоступившим другой стороне, ссылаясь на то обстоятельство, что истцом в нарушение статьи 33 ХПК не предоставлены доказательства направления ответчику заявления о прекращении договора аренды по его юридическому адресу.

Здесь следует обратить внимание на постановление ВХСУ от 16 мая 2007 года, в котором суд указал, что действующим законодательством не установлено, по какому именно юридическому или фактическому адресу нахождения юридического лица необходимо обращаться для того, чтобы юридическое лицо считалось надлежащим образом уведомленным об окончании срока действия договора аренды.

По моему мнению, учитывая неоднозначность судебных решений, не будет лишним подробно прописать в договоре аренды последствия самовольного занятия арендатором объекта аренды, порядок уплаты им сумм за время пребывания в арендованном помещении, порядок направления сторонами писем, сообщений. Не лишней будет конкретизация в договоре того, что выставление счетов арендатору за время самовольного пребывания его на объекте аренды не является основанием считать договор автоматически возобновленным на следующий срок.

Также, подытоживая изложенное, следует отметить, что если вы, как арендодатель, не желаете иметь правовые отношения со своим арендатором по истечении срока договора аренды, не следует присылать арендатору предупреждение о нежелании продлевать договор аренды на тот же срок до окончания срока действия договора аренды, если это не предусмотрено договором…

ОЧИЧЕНКО Елена — юрисконсульт, г. Харьков

Источник: https://pravo.ua/articles/njuansy-avtomaticheskogo-prodlenija-sroka-dejstvija-dogovora-arendy/

Как избежать проблем с автоматической пролонгацией договора аренды

Подтверждение пролонгации договора

Колонка юриста юридической компании GOLAW Кристины Кольчинской.

Согласно ст. 764 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

Вариант ухода от необходимости нотариального удостоверения

Согласно ч. 2 ст. 793 ГК Украины, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению.

Зачастую даже если договор аренды изначально заключается на срок менее трех лет, то в дальнейшем стороны продлевают его действие путем заключения соответствующего дополнительного соглашения.

В обоих случаях (как при заключении договора сроком на три и более, так и при продлении), такой договор или дополнительное соглашение подлежат нотариальному удостоверению. Такие выводы подтверждаются пунктом 2.

9 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Украины (ВХСУ) от 29 мая 2013 года  №12, согласно которому если после внесения изменений в договор срок его действия сторонами определен более чем три года, то по общему правилу, предусмотренному ст.

654 ГК Украины, дополнительное соглашение или отредактированный договор подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено договором.

Таким образом, если договор аренды (заключенный сроком до трех лет) продлевается на на основании положений ст. 764 ГК Украины, то оснований для его нотариального удостоверения нет.

При этом необходимо обратить внимание, что договором аренды обязательно должен быть предусмотрен конкретный его срок, который должен быть менее трех лет.

На практике часто возникают ситуации, когда стороны устанавливают в договоре срок аренды, а срок договора устанавливают до полного выполнения сторонами своих обязательств. В таком случае применение автоматической пролонгации, предусмотренной ст. 764 ГК Украины, может быть проблематичным в виду отсутствия конкретного срока, который был ранее установлен договором.

Необходимые действия во избежание автоматической пролонгации

Для того чтобы избежать пролонгации договора на основании ст. 764 ГК Украины, арендодателю необходимо не позже чем в месячный срок с момента окончания договора уведомить арендатора, о возражении относительно продления договора.

Зачастую возникает ситуация, в которой арендодатели уведомляют об отсутствии намерения продолжать договор до окончания срока его действия. При этом после окончания срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением и считает, что раз со стороны арендодателя возражений не поступает, то по истечении месячного срока договор будет считаться продленным на новый срок.

Однако, на практике положения ст. 764 ГК Украины следует трактовать по-другому.

Судебная практика, а именно ВХСУ, указывает на то, что: «Приведенной нормой установлен порядок, согласно которому арендодателю определен крайний срок возражать против продления договора аренды — месяц после его окончания.

Поэтому, заблаговременное уведомление истцом ответчика о прекращении договора аренды в срок, определенный сторонами в договоре, не может считаться нарушением предписаний приведенной нормы.»

ВХСУ указывает, что если на дату окончания срока действия договора аренды и в течение месяца после его окончания имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Каким образом арендодателю следует сообщить арендатору о своих возражениях? Зачастую арендаторы уверенны, что если они не были лично уведомлены или не получали писем от арендодателя с возражением о продлении договора, то фактически не были надлежащим образом уведомлены.

При этом, как показывает судебная практика, арендодателю для подтверждения возражений о возобновлении договора достаточно иметь подтверждение отправки соответствующего письма на адрес арендатора.

Например, в деле № 920/1826/15 доводы истца (арендатора) о том, что он не получал письма арендодателя, а значит, фактически не был уведомлен надлежащим образом о прекращении действия договора аренды, суд счел безосновательными, поскольку арендодатель предоставил надлежащие доказательства направления арендатору заявления о прекращении действия договора, а именно, описание вложений в ценное письмо.

Таким образом, в случае нежелания продлевать договор аренды и во избежание его автоматической пролонгации, арендодателю необходимо либо до окончания договора аренды, либо не позже чем через месяц с момента окончания его срока (в случае если арендодатель продолжает пользоваться имуществом) отправить арендатору возражение против продления договора аренды на новый срок ценным письмом с описью вложения.

Торопись медленно: как ритейлеру взыскать убытки из-за переноса открытия ТРЦ

Источник: https://rau.ua/ru/experience/sovety-yuristov/izbezhat-problem-dogovora-arendy/

Как продлевают договор?

Подтверждение пролонгации договора
/ Обзоры / Продление договора. Уроки пролонгации.

Опыт работы хозяйствующих субъектов самой разной величины показывает, что в вопросе продления договора самым важным аспектом является не упустить этот самый вопрос, попросту – не забыть этого сделать.

Причём в зависимости от размера организации, причины такой забывчивости будут прямо противоположны.

Если небольшое ООО или ИП, имеющее пару-тройку договоров длительного действия может упустить нужные сроки просто потому, что незачем заглядывать в тексты документов, то в предприятии с массой договорных отношений это может произойти и из-за человеческого фактора исполнителя – забывчивости, и из-за неточности в учёте и отчётности.

Пролонгировать = продлевать, от анг. «long» — долгий срок, длительный период

Конечно, если под вашим началом есть целый договорной отдел, то эту статью вы можете читать лишь по чистой случайности, потому, как вам есть с кого спросить и потребовать объяснений о просроченном договоре. Если же вы в начале пути, то основные аспекты, связанные с продлением договорных отношений сейчас обозначим и изучим вместе с вами.

Один раз или много?

Спорность вопроса о количестве возможных продлений одного и того же договора порождается по большей части казуистикой. Дело в буквальной или расширенной, смысловой трактовке стандартных формулировок об автоматическом продлении договора. Речь идет о таких фразах, как:

  • «… договор может быть продлён на следующий год…»;
  • «… договор продлевается еще на один год…»;
  • «… действие договора продлевается на такой же срок…»

и им подобных. Такие пункты договоров можно толковать и как соглашение об однократном продлении на озвученный в них срок – если буквально, и как договорённость о многократном применении механизма продления договора, каждый раз при наступлении соответствующих обстоятельств – если руководствоваться смыслом.

Панацея от неопределённости – конкретика, добивайтесь от содержимого своих договоров максимальной точности. Например, фраза «…договор может быть продлён на следующий год, и аналогично – на последующие годы» поставит точку в разночтениях.

Ещё нюанс, некоторые виды договоров из специфических сфер взаимоотношений не могут продлеваться вечно. Такие оговорки есть для рекламы, для аренды лесных и земельных участков, проката инвентаря. Тогда продление договора ограничивается, вне зависимости от его формулировок, только в пределах установленного законом периода.

Плюсы и минусы автоматики

У механизма автопролонгации договоров отличная аналогия с автомобильной трансмиссией: если всё хорошо и забота о нюансах отсутствует, то возможность регулярно не вспоминать о том, «а как оно всё работает» будет самым подходящим выбором. Надо лишь удостовериться в наличии соответствующих формулировок, и, желательно в их однозначности.

Важно, что наступление условий автоматического продления договорённостей наступает, как правило, в результате отсутствия действий сторон.

То есть, если все стороны промолчали в момент окончания договора (или в течение оговоренного периода до этого момента), значит, всё хорошо.

Всех всё устраивает, и автомобиль-договор может на автомате ехать дальше, с теми же параметрами, на тех же условиях, и так же долго.

Неизменность условий продлённого автоматически договора может стать как плюсом, так и минусом. А необходимость изменения хотя бы одного из них будет уже поводом для составления дополнительного соглашения и переходу в ручной, так сказать, режим.

Продлеваем договор вручную

Если вдруг возникает необходимость продлить договор, а условия об автоматической пролонгации отсутствует, то распространение договорных условий на новый период можно оформить простейшим дополнительным соглашением к действующему договору.

Важным условием появления на свет «допника» является его составление до окончания основного срока действия. Конечно, при полном взаимном согласии и доброжелательных отношениях между партнёрами, а так же если позволяют применяемые сторонами системы документооборота, соглашение о продлении сроков можно подписать и задним числом.

Иначе, выход в заключении нового договора со всеми вытекающими накладными расходами времени и сил.

Конклюдентность — непонятное слово с простым смыслом

Есть еще одна, совершенно законная лазейка, выражающаяся юридическим термином «конклюдентность». Конклюдентные действия – это действия сторон, соответствующие договорным отношениям, но в формальное отсутствие таковых. Т.е.

, если договор между сторонами просрочен, а они действовали так, как будто он заключён, считается, что они действовали законно.

Правда, в подтверждение таких действий новый договор всё-таки должен быть заключен, и именно новые договорённости будут применяться по закону к периоду конклюдентности.

Вообще же, с точки зрения хозяйственного права, продление регулярных договоров посредством дополнительных соглашений является самой безопасной практикой.

Как правило, период действия этих договоров один год, и переосмыслить раз в год все условия контракта – хороший и полезный деловой тон, мало ли что изменилось в окружающей действительности.

Но если цель допсоглашения – только новые сроки, тогда, во славу уже упомянутой конкретики, не забываем вставлять оговорку что все остальные условия договора (кроме сроков) остаются неизменными и соответствуют тексту основного договора.

Вечный договор, возможен ли?

Технически, договор с отсутствующей датой окончания его действия имеет право на существование при условии прямого указания на неопределённость срока действия.

Вспомним, что срок действия, исполнения договора – это одно из существенных его условий. Поэтому при наличии даты начала действия договора и отсутствии даты окончания эта существенность будет нарушена.

Другое дело, замена конечного срока на период времени, окончание которого сторонами не определено, но обозначено.

Опять же, не следует забывать, что у ряда правоотношений есть установленные законом ограничения на их длительность. К ним «бессрочные» формулировки применены быть не могут.

Важно так же понимать, что явно прописанный неопределённый срок действия и условие автоматической пролонгации, только внешне похожие сущности разного рода юридических явлений.

Если в первом случае всё, неопределённое, время действует, с точки зрения права, один и тот же договор, то на пролонгацию судебная практика смотрит, как на то, что в каждый период продления действует новый, самостоятельный договор, хотя и с теми же самыми условиями.

При некоторых договорных спорах этот аспект может сыграть решающую роль, и специалистам это известно, а теперь известно и вам.

В завершении пожелаем, чтобы спор по договору в ваших делах никогда не доходил до судебных разбирательств, чтобы благодаря знаниям договорного права и договорной культуры вы всегда могли разобраться во всех разночтениях и до-говориться, т.е.

достигнуть согласия путём переговоров. Теперь у вас есть представление и о том, как оформляется продление контрактов.

Думайте, осмысливайте каждый конкретный случай, и применяйте на практике тот способ и теми методами, которые будут наиболее выгодны.

Источник: http://just-ace.ru/obzory/prodlenie-dogovora-uroki-prolongatsii/

ГуруПрава
Добавить комментарий